종합부동산세(종부세)는 주택, 토지 등 일정 기준금액을 초과하는 보유 부동산에 부과되는 국세입니다. 최근 세법 개정으로 인해 과세 대상과 세율, 공제 혜택 등에 변화가 있어 종합부동산세 계산기를 이용하여 정확한 이해와 계산을 통해 세금에 미리 대비하셔야 합니다.
종합부동산세란 무엇인가?
부동산을 많이 보유하면 내는 ‘보유세의 상위 개념’
‘종합부동산세(이하 종부세)’는 말 그대로 보유한 부동산의 총합이 일정 기준을 넘었을 때 부과되는 국세입니다. 흔히 재산세와 함께 부동산 보유세의 한 축을 담당하는 세금입니다.
종부세는 단순히 한 채의 주택을 가지고 있다고 해서 부과되는 것이 아니라, 보유한 부동산의 공시가격 총액이 과세 기준을 초과할 때만 부과됩니다. 따라서, 종부세를 낸다고 이야기하는 사람은 그만큼 자신의 재산이 어느정도 있다는 것을 은연중에 자랑하는 이야기있겠죠?😊
🏠 종합부동산세 과세 대상
1. 주택
- 1세대 1주택자: 공시가격 합산액이 12억 원을 초과하는 경우 과세됩니다.
- 다주택자 : 공시가격 합산액이 9억 원을 초과하는 경우 과세됩니다.
2. 토지
- 종합합산토지 : 공시가격 합산액이 5억 원을 초과하는 경우 과세됩니다.
- 별도합산토지 : 공시가격 합산액이 80억 원을 초과하는 경우 과세됩니다.
📊 2025년 종합부동산세 세율
과세표준은 공시가격에서 공제금액을 차감한 후 공정시장가액비율을 곱하여 산정합니다.
개인 주택분 세율
● 2주택 이하
| 3억원 이하 | 6억원 이하 | 12억원 이하 | 25억원 이하 | 50억원 이하 | 94억 원 이하 | 94억 원 초과 |
| 0.5% | 0.7% | 1.0% | 1.3% | 1.5% | 2.0% | 2.7% |
● 3주택 이하
| 3억원 이하 | 6억원 이하 | 12억원 이하 | 25억원 이하 | 50억원 이하 | 94억 원 이하 | 94억 원 초과 |
| 0.5% | 0.7% | 1.0% | 2.0% | 3.0% | 4.0% | 5.0% |
토지분 세율
● 종합합산토지
| 15억원 이하 | 45억원 이하 | 45억 원 초과 |
| 1.0% | 2.0% | 3.0% |
● 별도합산토지
| 200억원 이하 | 400억원 이하 | 400억 원 초과 |
| 0.5% | 0.6% | 0.7% |
🧮 종합부동산세 계산기 활용
종합부동산세 세율만으로는 정확한 종합부동산세를 계산하기는 어렵습니다. 세액공제 부분도 있으며, 가산세가 있을 수 잇으니 정확한 세액 산정을 위해 종합부동산세 계산기를 활용할 수 있습니다. 공시가격, 보유 주택 수, 보유 기간, 연령 등을 입력하면 예상 세액을 확인할 수 있습니다.
● 부동산계산기 종합부동산세 계산기 바로가기
● EZB 종합부동산세 계산기 바로가기
🏢 아파트공시지가 확인 어떻게 하나요?
⚠️⚠️⚠️
여기서 잠깐! 만약, 종합부동산세는 현재 아파트 시세를 기준으로하는 것이 아니라,
부동산공시가격으로 산정됩니다. 따라서, 정확한 부동산세를 알기위해서는 소유하고 있는 아파트의 정확한 공시가격을 확인해야 합니다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미 사이트에서 확인하실 수 있습니다.부동사
예시로 판교에 25억 5천만원에 올라와 있는 아파트를 검색해보았습니다. 해당 아파트의 2025년 공시가격은 15억5천7백만원입니다. 실제 아파트 매매가와 공시가격은 차이가 많이 나니 꼭 부동산공시가격 알리미 사이트에서 확인해보세요!
1주택자 공시가격 15억 아파트 종합부동산세 얼마나 나올까요?
부동산계산기.com을 통해 계산해보았습니다. 만약, 15억아파트라고 한다면 종합부동산세 납부액은 총 3,175,200원을 세금으로 내야합니다. 재산세도 만만치 않은데 재산세에 더해서 종합부동산을 별도로 내는 금액이니 적은 금액은 아니라는 생각이 드네요. 물론, 공시가격 15억이면 실제 아파트 가격은 25억 정도 였습니다!
💡 절세를 위한 팁
1. 1세대 1주택 요건
- 2025년 현재 1세대 1주택자는 12억 원까지 공제를 받을 수 있으며, 세율도 일반 누진세율(0.5%~2.7%)이 적용됩니다.
- 전입신고와 가족관계 증명서 기준으로 ‘1세대’를 판단합니다.
- 배우자 명의로 다른 주택을 소유하고 있다면 ‘다주택자’로 간주될 수 있습니다.
- 부모님 명의의 주택에 세대 분리 없이 같이 거주하고 있다면 1세대로 합산 될 수 있으니, 세대 구성도 절세의 핵심입니다.
2. 공동명의 전략 활용하기
부부 공동명의는 대표적인 절세 전략입니다.
2025년 공시가격 기준 공제금액을 각자 6억 원씩 적용 가능하므로, 총 12억 원 공제가 됩니다.
| 항목 | 단독명의 시 | 부부 공동명의 시 |
| 기본 공제 | 12억 원 | 6억 원 X 2 = 12억원 |
| 납세자 수 | 1명 | 2명 |
| 절세 가능성 | 낮음 | 높음(고가일수록 유리) |
⚠️ 단, 공동명의가 항상 유리한 건 아니므로, 보유 주택 수와 과세표준을 비교한 뒤 시뮬레이션을 해보는 것이 좋습니다.
3. 고령자+장기보유자 세액공제 활용
2025년 기준, 아래 조건을 모두 만족하면 세액의 최대 80% 까지 공제 받을 수 있습니다.
✅ 조건 정리
- 1세대 1주택자
- 만 60세 이상
- 보유 기간 5년 이상
| 연령 | 공제율 |
| 60~65세 미만 | 20% |
| 65~70세 미만 | 30% |
| 70세 이상 | 40% |
| 보유기간 | 공제율 |
| 5년~10년 미만 | 20% |
| 10년 이상 | 40% |
연령에 따른 공제와 보유기간에 따른 공제는 중복 적용이 가능합니다. 따라서, 가족 구성과 자산 구조에 맞는 설계와 합법적 절세 전략이 진짜 자산가의 선택입니다.