부동산을 구입할 때, 부동산 취득세 등록세는 반드시 확인해야 할 세금입니다. “취•등록세는 얼마일까?”, “계산법이 어떻게 되지?”, “감면 혜택은 없을까?” 이런 고민을 하는 분들을 위해, 실제 사례와 함께 최신 부동산 취득세 계산 방법을 쉽게 정리해드립니다.
✅ 부동산 취득세와 등록세란?
예전에는 아래와 같이 부동산 취득세 등록세 항목을 따로 구분했지만, 지금은 없어지고 지방교육세와 농어촌특별세가 취득세에 부과되는 구조로, 지금은 취득세에 등록세가 포함내서 낸다고 보시면 됩니다. 그럼에도 불구하고 취등록세 어떤 항목으로 세금을 내는건지 한번 알아보겠습니다.
📌 취득세란?
- 부동산을 취득할 때 납부하는 세금
- 주택, 상가, 토지, 오피스텔 등 모든 부동산 취득 시 과세됨
- 지방세로 분류되며, 관할 시·군·구청 또는 위택스에서 신고/납부
📌 등록세란?
- 과거에는 ‘등록세’로 불렸지만 현재는 ‘인지세 + 교육세’로 대체되어
등록 면허세 형태로 부과됩니다. - 부동산을 등기할 때 부과되는 세금
- 취득세와 함께 등기 전 필수 납부 항목
💡 취득세 어떤 기준으로 취득세를 계산하나요?
이전 저의 블로그 포스팅 중 종합부동산세에 관하여 정리된 포스팅이 있습니다. 이 포스팅에서 보시면 종합부동산세는 공시지가를 기준으로 부과된다고 했어요. 하지만, 부동산 취득세 등록세는 대부분 실제 거래한 금액(실거래가)를 기준으로 세금이 계산됩니다.
다만! 예외적으로 증여나 상속 같은 무상거래의 경우에는 시가표준액이 기준이 될수 있습니다.
만약 실거래가가 비정상적으로 낮은 경우에는?
간혹 취•등록세를 낮추기 위해 실거래가를 낮게 책정하는 경우가 있는데, 너무 비정상적으로 낮다고 판단이되면 세무서에서 시가로 다시 책정할 수 도 있으니 주의하시기 바랍니다!
2025년 기준, 주택 취득 세율
| 구분 | 1주택 | 2주택 | 3주택 | 4주택이상 |
| 조정대상지역 | 1~3% | 8% (일시적 2주택 제외) |
12% | 12% |
| 비 조정대상지역 | 1~3% | 1~3% | 8% | 12% |
주택가격에 따른 주택 취득 세율
| 6억 이하 | 6억 초과 ~ 9억 이하 | 취득가액 9억 초과 |
| 1% | 1.01~2.99% | 3% |
부동산 등록세 계산
부동산 등록세는 앞서 말했다시피 별도 존재히자 읺으며, 취득세를 낼 때 지방교육세와 농어촌특별세를 내야 합니다.
| 지방교육세 | 농어촌특별세 |
| 취득세의 10% 부과 | 취득세의 10% 부과 (단, 농어촌특별세는 국민주택규모 85제곱미터 이하 주택을 취득하는 경우 면제됩니다.) |
🧮 실제 계산 예시
그렇다면 실제로 아파트 가격을 기준으로 계산을 한번 해보겠습니다.
예시 1) 6억 원 아파트 매입 시 (1주택자, 85m² 이상 주택)
- 과세표준: 600,000,000원
- 취득세율: 1.0%
- 등록세율: 0.2%
✅ 취득세 = 6,000,000원
✅ 등록세 = 1,200,000원
✅ 농어촌특별세, 교육세 등 합산 시 총 납부액 약 7,700,000원 내외
예시 2) 9.5억 원 아파트 매입 시
- 누진세율 적용: 6억 이하 1%, 6~9억 구간 2%, 9억 초과 3%
- 등록세율 0.3% 적용 가정 시
✅ 취득세 약 2,150만 원
✅ 등록세 약 285만 원
✅ 총 세금 약 2,435만 원 + 기타부가세
🧾 주택 외 부동산은 어떻게?
상가, 토지, 오피스텔 등
- 취득세: 4.6% 고정 (취득세 4% + 농특세 + 교육세)
- 등록세: 0.4%~0.5% 수준
주택보다 세율이 높아 전체 세금이 크게 나올 수 있으므로 주의해야 합니다.
🎯 대표 부동산 취득세 등록세 감면 혜택
1. 생애최초 주택 구입자
생애최초 취득세 감면은 생애 최초로 내 집을 마련했을 때, 취득세 중 200만원을 감면 해 주는 제도입니다. 조건이 매우 까다로웠지만 최근에는 조건이 많이 완화되었다고 합니다.
- 소득 제한 없음
- 주택가액 기준 12억원 이하
- 지방교육세 포함 220만원 감면
📌 생애최초 주택 구입자에 대한 취득세 감면 혜택은 부동산 취득 후 3년 내 해당 부동산에 실거주를 하셔야 해요. 3년 대 해당 부동산의 임대, 증여, 매도는 불가능하며 취득세 감면 후 90일 내 다른 주택 취득은 불가능 하니 이점은 꼭 숙지하셔야 합니다. 만약, 이 조건을 충족하지 못했다면 감면받았던 취득세를 다시 토해내야 하며, 이와 함께 가산세(10~20%)와 이자 상당액까지 추가로 낼 수 있으니 주의하셔야 합니다!
2. 신생아 취득세 감면제도
저출산 문제를 해결하기 위해서 2024년 새로 신설된 제도입니다. 2024년, 2025년 2년간 신생아를 출산한 가구는 부동산 취득세를 500만원(지방교육세 포함 550만 원)한도로 신생아 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
- 2024년 1월1일~2025년 12월 31일까지 신생아를 출산한 가정
- 출산일로부터 5년 이내(출산일 전 1년 이내 포함) 자녀와 함께 3년 이상 실제 거주할 목적
- 소득 무관
- 주택가액은 12억원 이하, 1가구 1주택자만 가능
📌 참고로 생애최초 취득세와 신생아 취득세 감면은 중복 적용이 안된다고 합니다. 따라서, 2개 조건에 모두 해당이 되신다면 혜택이 더 좋은 신생아 취득세 감면으로 이용하시는 것을 추천드립니다!
이 2가지 외에도 취득세 감면 혜택 조건이 많은데 이 내용은 다시 한번 다음 포스팅에서 자세하게 정리를 해드리도록 하겠습니다.
🔍 부동산 취득세 납부 방법
💻 어디서 납부하나요?
- 위택스(wetax.go.kr) 접속 → 납부 메뉴에서 직접 계산 가능
- 또는 관할 시/군/구청 방문 납부
⏰ 납부 기한은?
- 취득일(잔금일)로부터 60일 이내
- 단 등기시에는 등기전까지 납부해야 합니다.
- 이 기한 내 미납 시 가산세 부과 가능
🙋 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 취득세 카드 결제 가능할까요?
네, 가능합니다! 카드로 결제하실 경우 시군구청 종합민원실로 방문하여 결제 하시면 됩니다.
Q2. 대출 받아 산 경우, 취득세 계산에 영향이 있나요?
취득가액은 대출 여부와 관계없이 전체 매매가로 계산됩니다.
Q3. 전세를 안고 매입했는데, 세금은 어떻게?
실매매가가 기준이며, 전세 보증금은 취득세 계산에 영향 없습니다.
✨ 마무리 한마디
부동산을 매매하기전 부동산 취등록세를 함께 고려해서 예산을 정하셔야 해요. 부린이들이 가장 많이 하는 실수는 바로 취득세를 생각하지 못한다는점! 가용예산을 최대치로 끌어와서 부동산을 매매했는데 생각지못한 큰 금액의 취득세에 당황! 부동산 취득세 계산기를 통해 미리 대비하고 준비하세요!
다음 글에서는 “부동산 취득세 감면 혜택”에 대해 자세히 다룰 예정입니다.